あんなこと・こんなこと その他のご相談

POINT 01 残置処分
について

残置物は処分しましょう

中古住宅をスムーズに売却する為には、購入希望者が最初に物件を見たときに
受ける印象を少しでも良くすることはとても大事です。
居住中に使用していた食器棚やタンス、冷蔵庫や洗濯機などの家電、食器や衣類といった生活用品などの
残置物はない方が購入希望者の印象も良くなり話が進みやすくなります。
可能であればご自分でできる範囲で大丈夫なので室内の清掃や補修、
残置物の処分はやった方が良いと思います。特に残置物の処分については、中古住宅として売るにせよ、
解体して更地として売るにせよ、賃貸として貸すにせよ、どちらにせよいずれ必要になることなので、
少しでも自分でやっておくと費用の節約になります。　

ただ、残置処分や清掃もどの程度まで行うべきなのか迷うこともあります。
また、家具が重くて運べなかったり遠方にお住まいなど、
ご自分で清掃や残置処分が難しい場合もあります。
そんな時は弊社でご対応させて頂きますので、お気軽にご相談下さい。　

POINT 02 解体・更地か
そのままか

売却する時に古家をどうするか

著しく老朽化の進んだ家屋が建っている不動産を売却する時、
解体して更地にすべきか、古家付き土地として売却すべきか迷うところです。
これは物件によってケースバイケースなので、やはりご自分だけで判断せずに
不動産の専門家に相談した方が良いでしょう。

以下に、「解体して更地にしてから売却する時」と「古家付き土地として売却する時」の
メリット・デメリットを整理します。こちらも参考にしてみて下さい。

【解体・更地売却のメリット】

• ①土地の利用範囲が広がり、全体の様子も把握できるので買い手が見つかりやすい。
• ②ライフラインの引込があり、流用できる場合が多いので相場以上で売却しやすい。
  （値引き交渉になりにくい）
• ③建築材の落下等によって近隣へ損害を与える心配がなく、放火など犯罪に巻き込まれる可能性も減る。
• ④確定申告時に解体費を経費として計上できる可能性がある。 ※要税務署相談
• ⑤翌年から建物の固定資産税・都市計画税がなくなる。
• ⑥内見案内の手間がなくなる。

【解体・更地売却のデメリット]

• ①解体工事として数百万円の費用がかかる。 ※物件によって異なります。要見積
• ②売却できるまで解体費が回収できない。 ※「解体・更地渡し」として売出すこともできます。要相談
• ③翌年までに売却できない場合、土地の課税標準額の軽減措置がなくなる。
• ④建物滅失登記の手間と費用がかかる。
• ⑤再建築不可の物件の場合、解体してしまうと再建築ができず、利用が制限される。

【古家付き土地売却のメリット】

• ①解体費用をかけずに売却できる。（費用の未回収リスクがない）
• ②利回り重視の個人投資家や自分でリフォームして安く住みたい方などには
  価格次第で大きな需要が見込める。
• ③土地の固定資産税が軽減特例の対象となる。 ※特定空家等は除く

【古家付き土地売却のデメリット】

• ①更地よりも売買価格は安くなり、価格交渉になりやすい。
• ②新築などの工事がすぐに始められない。
• ③建物があるため、土地の全体像が見えにくいため、売りにくい場合もある。

POINT 03 解体工事の
手順は？

①まずは現地確認

解体工事をやることが決まったら、まずは、解体業者さんに物件を見てもらい見積をとってみましょう。
資料として、建物の構造、面積が分かる建物謄本と境界のわかる測量図等があるとよいです。

解体工事にかかる費用は、建物の構造、面積、立地・配置、倉庫や物置の状況、
ブロックフェンスや土間などの外構や植栽の状況、残置物の種類や量、浄化槽か本下水か、
都市ガスかプロパンか、近隣住宅との距離、重機は入れるかなどによって大きく変わります。

②所有権、境界を確認しましょう

解体工事にあたり、相続登記が終わっていない建物、共有名義や他人名義の建物があると
所有者全員の意思確認ができない限り解体工事を進めることはできません。
所有権が誰にあるのかは事前に確認しましょう。また、ブロック塀を解体する場合は、
境界の確認が必要になります。以前の分譲地などのブロック塀は境界線上に設置されている場合があり、
ブロック塀がお隣との共有物であることがあります。
やはりその場合も勝手に解体工事をすることはできません。共有者の承諾が得られない場合は、
ブロック塀は残して解体工事をすることになります。十分注意しましょう。

③次に仮設工事と残置物を処分します

解体業者と請負契約を交わしたら作業開始です。まずは、残置物の処分を行います。
同時に、水道、電気、ガス、電話線(ケーブルTV回線)などのライフラインの閉栓・撤去作業を行います。
また、浄化槽や便槽がある場合は、汲取り清掃の手配もしておきます。

解体工事では、大量の埃が舞うので、仮設水栓を設置して散水しながらの解体工事になります。
また、工事中に道路や民家への影響が心配される場合は、飛散防止の養生幕を設置します。
ただでさえ工事中は大きな音が出るので、最低限の近隣への配慮は重要になってきます。
当然、着工前には近隣へ工事の挨拶・案内をします。

④本体の解体作業へ

事前の作業が終わると、いよいよ解体工事が本格化してきます。
屋根瓦や窓を手作業で撤去した後に躯体を重機で慎重に壊していきます。
建材や断熱材などの廃棄物は法に則って適切に処理していきます。解体工事の期間としては、
普通の木造一軒家であれば、天候など問題がなければ着工から基礎解体まで約3週間程度とお考え下さい。
ただし、解体工事中に古井戸が見つかったり、浄化槽が出てきたり、産廃物やコンクリートガラが
発見されることがあると工事期間も費用も増加しますので、予めご了承下さい。

⑤ガラ鋤取り、整地で工事終了

建物の基礎はコンクリートなので、砕きながら撤去することになりますが、
中・小のガラが残ることがあります。重機で撤去しきれない物は、手作業での回収になります。
ただ、あまりに小さく取り切れない物は残る可能性がありますので、ご了承下さい。

基礎を撤去するとかなりの窪地ができますので、周辺の土を均したり砂をいれたりして
平坦になるように整地していきます。最後に仮設の水道を撤去して工事完了となります。

売却が決まっているなど更地となった土地の次の活用方法が決まっていればよいのですが、
しばらく時間が経つと砂埃や雑草などで近隣の迷惑となることもありますので、
できれば防草シートなどで土地を覆っておくと管理も楽になります。

⑥解体したら滅失登記が必要です

建物の解体工事が完了したら、法務局へ建物の滅失登記を1ヶ月以内に申請することが
不動産登記法で決められています。これを怠ると10万円以下の過料となる場合もあります。
また、うっかり忘れていると翌年以降も存在しない建物の固定資産税・都市計画税を
支払うことになってしまいますのでご注意下さい。

登記は基本的に所有者自身で行うものですが、土地家屋調査士等へ依頼することもできます。
ただし、代行費用がかかってしまいますので、ご自分でやられた方が費用の節約になります。
決して難しい手続きではありませんので、まずは最寄りの法務局に相談してみましょう。
滅失登記が済むと本当の意味で解体工事は完了となります。

ちなみに、その年の途中で売却や取り壊しをしても固定資産税・都市計画税の還付はありません。
詳しくは、市町村等にご確認下さい。

POINT 04 その他の
ご相談も

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弊社は、地元で創業約60年の実績と経験があり、新築注文住宅、大規模リノベーション、
中・小リフォーム工事、土木・外構工事まで住宅に関わるあらゆる工事を得意としています。
さらに、弊社が加入する「ERA LIXIL不動産ショップ」のノウハウを生かしながら、
地元の土地家屋調査士や司法書士とも連携して、お客様の大切な不動産のお悩みにワンストップで
トータルにご対応できることが弊社の強みです。
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